E’ uscito l’aggiornamento di marzo 2024 dell’utile vademecum dell’Agenzia delle Entrate in merito alle imposte e alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa per le persone fisiche.
Rimandando al documento ufficiale (Guida_Acquisto_Casa) è opportuno fornire un breve e chiaro riepilogo:
- Oggi la TASSAZIONE dell’atto di compravendita tra soggetti privati, se richiesto dall’acquirente, avviene al “prezzo-valore” [1], quindi sul valore catastale (e non sul prezzo effettivo, che verrà comunque indicato in atto) con oneri notarili ridotti per legge.
- Prima della sottoscrizione del preliminare è importante verificare la SITUAZIONE CATASTALE (la cui regolarità è essenziale, pena la nullità dell’atto) ed effettuare un’ISPEZIONE IPOTECARIA per verificare eventuali trascrizioni, iscrizioni o annotazioni per pendenze giudiziarie. Queste verifiche possono essere eseguite gratuitamente da parte dei proprietari mentre sono onerose per i soggetti terzi (quindi anche per gli acquirenti). [2]
[1] Il “prezzo-valore” è pari al valore catastale determinato dalla formula “rendita catastale x 1,05 x 120” (110 se “prima casa”) e si applica solo sulle abitazioni e le loro pertinenze (cantine, box, posti auto, ecc.) e nelle compravendite tra soggetti privati (come illustrato in altro articolo) e deve essere espressamente richiesto dalla Parte Acquirente all’atto davanti al Notaio.
[2] CORUS Real Estate ha accesso diretto alle banche dati catastali e ipotecarie (sister.agenziaentrate.gov.it) per effettuare le dovute verifiche.
Sottoscritto il PRELIMINARE (chiamato anche “compromesso”) questo deve essere registrato [3] presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni (come previsto dal DL 73/2022) dalla sua stipula versando le seguenti imposte:
- imposta di registro fissa di 200,00 euro
- imposta di bollo di 16,00 euro ogni 4 facciate (o 100 righe)
- imposta di bollo di 1,00 euro per ogni planimetria allegata
- imposta di registro proporzionale (in detrazione a quella dovuta all’atto definitivo) pari a:
- 0,50% delle somme a titolo di caparra confirmatoria
- 3% delle somme a titolo di acconto prezzo
- In caso di trascrizione del preliminare (redatto esclusivamente da un notaio al fine di tutelarsi a fronte di eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terzi) oltre all’imposta di registro di 200,00 euro e di bollo fissa per 155,00 euro sono da aggiungere:
- imposta ipotecaria fissa di 200,00 euro
- tasse ipotecarie fisse di 35,00 euro
[3] CORUS Real Estate, in qualità di intermediario abilitato, ha le competenze per redigere un preliminare completo a norma di legge ed effettuare la registrazione telematica o di persona presso i competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate.
E’ un servizio che CORUS offre anche per gli immobili non intermediati direttamente e per i quali il Cliente desidera una consulenza professionale dedicata nel suo specifico interesse.
Al momento del ROGITO l’imposizione varia in relazione allo status del venditore (privato o impresa) e all’eventuale applicazione delle agevolazioni “prima casa” all’acquirente.
In merito all’ACQUIRENTE la differenza sostanziale è se l’acquisto avviene o meno con le agevolazioni “prima casa”.
- Per OTTENERE le agevolazioni “prima casa” sono necessarie determinate condizioni:
- L’abitazione deve appartenere ad una delle categorie catastali della classe “A” (ad eccezione delle categorie A/1, A/8, A/9 e A/10).
- L’abitazione si deve trovare nello stesso comune di residenza dell’acquirente (o con il suo impegno a trasferire la residenza nello stesso comune entro 18 mesi) o dove lo stesso svolge la propria attività in proprio o come dipendente.
- L’acquirente non deve possedere un altro immobile (neppure per quote) nello stesso comune o altro immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”, salvo l’impegno a venderlo entro 12 mesi.
- Per MANTENERE le agevolazioni “prima casa” (pena la differenza di imposta + 30% sanzione + interessi) non si devono verificare le seguenti condizioni:
- Le dichiarazioni rese nell’atto sono risultate false
- L’abitazione viene venduta o donata prima di 5 anni (salvo il riacquisto nei 12 mesi successivi)
- Non si sposta la residenza nel comune ove si trova l’immobile entro i 18 mesi successivi all’acquisto
- Entro 12 mesi non viene venduto l’immobile precedentemente acquistato con i benefici “prima casa” che ci si è impegnati a vendere nell’atto di acquisto
In relazione al soggetto VENDITORE, viene stabilita l’attribuzione dell’imposta di registro o IVA [4].
- Nella maggioranza dei casi (acquisto da PRIVATO o da impresa esente IVA) le imposte, da versare direttamente al notaio contestualmente all’atto definitivo, sono:
- imposta di registro proporzionale, con un minimo di 1.000,00 euro, detratto quanto già eventualmente versato al preliminare:
- 2% calcolata sul “prezzo-valore” con i benefici “prima casa”
- 9% calcolata sul “prezzo-valore” senza benefici “prima casa”
- imposta ipotecaria fissa di 50,00 euro
- imposta catastale fissa di 50,00 euro
- imposta di registro proporzionale, con un minimo di 1.000,00 euro, detratto quanto già eventualmente versato al preliminare:
ATTENZIONE: Se il corrispettivo viene occultato, anche in parte, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale; inoltre, si applicherà una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata.
Se, invece, nell’atto è indicato un valore catastale inferiore rispetto a quello che deriva dalla corretta applicazione del coefficiente stabilito dalla legge, la regola del prezzo-valore non viene disapplicata. In questo caso, infatti, l’Agenzia delle entrate non effettua l’accertamento sul valore di mercato dell’immobile, ma richiede la maggiore imposta che deriva dall’applicazione del corretto valore catastale.
- Nel caso, invece, l’acquisto avvenga da IMPRESA soggetta ad Imposta sul Valore Aggiunto (per imprese costruttrici o ristrutturatrici entro 5 anni dall’ultimazione degli interventi o “per opzione” dopo i 5 anni)
- IVA proporzionale:
- 4% calcolata sul prezzo della cessione con i benefici “prima casa”
- 10% calcolata sul prezzo della cessione senza benefici “prima casa”
- 22% calcolata sul prezzo della cessione di immobili cat. A/1, A/8 e A/9 (“di lusso”)
- imposta di registro fissa di 200,00 euro
- imposta ipotecaria fissa di 200,00 euro
- imposta catastale fissa di 200,00 euro
- IVA proporzionale:
ATTENZIONE: Se l’importo del corrispettivo indicato nell’atto di cessione ad IVA (e nella relativa fattura) è diverso da quello effettivo, l’acquirente, anche privato (cioè non soggetto Iva) è responsabile in solido con il venditore per il pagamento dell’IVA relativa alla differenza tra il corrispettivo effettivo e quello indicato, nonché della relativa sanzione.
[4] CORUS Real Estate provvede a fornire sempre al potenziale acquirente, quando richiesto, un prospetto con evidenziate le imposte previste con e senza agevolazioni “prima casa”.
NB: se l’acquirente “prima casa” ha venduto nei 12 mesi precedenti un’altra abitazione acquistata sempre come “prima casa” (ho dichiara di volerla vendere entro 12 mesi) ha diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta di registro o IVA sostenuta per il primo acquisto agevolato.
AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA UNDER 36”
Il decreto legge 73/2021 (“Sostegni bis”) consente nel periodo tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023 (prorogata dalla legge di bilancio 2023) ai soggetti che non abbiano compiuto 36 anni nell’anno di stipula dell’atto e non abbiano un indicatore ISEE del nucleo famigliare superiore a 40.000 euro annui, fermo restando i requisiti per l’acquisto con le agevolazioni “prima casa”, quanto segue:
- esenzione del pagamento dell’imposta di registro (2% del valore catastale), ipotecaria e catastale (100 euro) in caso di compravendita non soggetta ad IVA
- credito di imposta pari all’importo dell’IVA corrisposto al venditore (4% sul prezzo di acquisto) ed esenzione imposta di registro, ipotecaria e catastale (600 euro), in caso di compravendita soggetta ad IVA
- esenzione dell’imposta sostitutiva per il finanziamento (0,25% dell’importo del mutuo)
Particolare attenzione si deve prestare in merito alle DICHIARAZIONI da rendere in atto:
- Dichiarazione dei venditori, pena la nullità dell’atto, che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie (eventualmente sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato) e il notaio è tenuto a verificarne la corrispondenza. [5]
- Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà contenente l’indicazione analitica delle modalità di pagamento al venditore e, se l’operazione è stata intermediata, indicando gli estremi del mediatore comprese le modalità di pagamento allo stesso. In difetto è prevista una sanzione amministrativa da 500,00 a 10.000,00 euro oltre quella penale per dichiarazione mendace in atto pubblico assoggettando automaticamente, ai fini dell’imposta di registro, la compravendita ad accertamento di valore). [6]
Con la Legge n. 18/2024, le sopracitate agevolazioni, a partire dalla data di pubblicazione della Legge, sono però applicabili esclusivamente in presenza di un preliminare di acquisto che sia sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023, purché l’atto definitivo sia stipulato entro non oltre il 31 dicembre 2024.
Per gli atti di acquisto rientranti nella fattispecie di cui sopra, stipulati da soggetti che avrebbero potuto usufruire di tali agevolazioni fra il 1° gennaio 2024 e la data di entrata in vigore della Legge di conversione in oggetto, la norma in questione prevede che agli acquirenti Under 36 sarà attribuito un credito d’imposta in eccesso, fruibile nel corso del 2025 in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni, dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.
[5] CORUS Real Estate verifica sempre preventivamente, attraverso un tecnico abilitato, la corrispondenza catastale per la tutela delle dichiarazioni che dovrà rendere il venditore nell’atto per una compravendita senza problemi.
[6] CORUS Real Estate Srl è un intermediario regolarmente abilitato (ex Ruolo degli Agenti d’affari in Mediazione CCIAA n. 16943, REA MI 2034399), iscritto a FIMAA e coperto da assicurazione professionale come previsto dalla normativa. Gli oneri di intermediazione immobiliare sono detraibili come indicato in altro articolo.
NB: Il notaio deve segnalare all’Agenzia delle Entrate i soggetti intervenuti a qualsiasi titolo nella compravendita che non risultano iscritti all’ex ruolo di “Affari in Mediazione”.
IMPORTANTE:
Se dovete vendere o acquistare un immobile a Milano e provincia potete chiedere una consulenza gratuita di 30 minuti in videoconferenza chiamando il numero verde 800 70.82.84 o tramite questo LINK.
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